అమెరికా హౌసింగ్ ఎందుక లా స్థంభించి పోయింది

ముందే మార్కెట్‌ నుంచి ఉపసంహరించబడ్డాయి.

అమ్మకానికి పెట్టిన మొత్తం ఇళ్లలో.. దాదాపు 6 శాతం ఇళ్లు... అమ్మకం పూర్తికాకముందే వెనక్కి తీసుకోబడ్డాయి. ఈ స్థాయి డీలిస్టింగ్ రేటు- 2020 మార్చి- కోవిడ్ మహమ్మారి ప్రారంభ దశలో క‌నిపించింది. చూసిన అత్యధిక స్థాయికి ద‌గ్గ‌ర‌గా ఉంది. 2020కు ముందు ఇలాంటి ఉపసంహరణలు అరుదుగా కనిపించేవి. ఇది గృహ మార్కెట్‌లో కొనుగోలుదారులు–అమ్మకందారుల మధ్య సంబంధం- మహమ్మారి త‌ర్వాత‌ నిర్మాణాత్మకంగా మారిపోయిందని సూచిస్తుంది.

2026 ఏప్రిల్‌లో 5.8 శాతం గృహాలు డీలిస్టయ్యాయి. 2020 తర్వాత ఇదే అత్యధికం. అట్లాంటా, సాన్ జోస్, లాస్ ఏంజెలెస్ వంటి మెట్రోల్లో.. డీలిస్టింగ్ రేట్లు 8–11శాతంగా ఉంది. అధిక వడ్డీ రేట్లు, ధరల అంచనాలు, ఇన్వెంటరీ–డిమాండ్ అసమతుల్యత ప్రధాన కారణాలు.. లాక్-ఇన్ ఎఫెక్ట్ వల్ల మార్కెట్‌లో ట్రాన్సాక్షన్లు గణనీయంగా తగ్గుముఖం ప‌ట్టాయి. అమెరికా గృహ మార్కెట్ ప్రస్తుతం ఫ్రోజెన్–ఈక్విలిబ్రియం దశలో ఉన్నాయి.

2020 మార్చిలో కోవిడ్-19 కారణంగా గృహ మార్కెట్ ఒక్కసారిగా నిలిచిపోయింది. ఆ సంఘటన ఒక తీవ్రమైన షాక్‌ను సూచించింది. అయితే 2026 నాటి పరిస్థితి ఇందుకు పూర్తిగా భిన్నం. ఇప్పుడు ఒక్క పెద్ద సంఘటన కాదు. వడ్డీ రేట్లు, ధరల అంచనాలు, ఇన్వెంటరీ పెరుగుదల, ఆర్థిక–భౌగోళిక అనిశ్చితి వంటి అనేక అంశాలు కలిసి మార్కెట్‌ను ఒత్తిడిలోకి నెడుతున్నాయి.

2006–07 కాలంలో ఉన్నట్లుగా సబ్‌ప్రైమ్ రుణాల సంక్షోభం, అధిక ప్రమాద గల ఆర్థిక ఉత్పత్తులు వంటి వ్యవస్థాపక ప్రమాదాలు ప్రస్తుతం లేవు. అందువల్ల 2008 తరహా పతనం సంభవించే అవకాశాలు బాగా తక్కువ.

2020–2022.. చరిత్రలోనే అత్యల్ప వడ్డీ రేట్లు, అంటే, 2.5–3శాతం గ‌ల కాలం.. ఈ టైంలో ఇళ్ల‌ ధరలు వేగంగా పెరుగుదల, భారీ డిమాండ్, బిడ్డింగ్ వార్స్ జ‌రిగాయి. ఆపై 2023–2025 మ‌ధ్య కాలంలో.. ఫెడరల్ రిజర్వ్ వడ్డీ రేట్ల పెంపు, కొనుగోలుదారుల సామర్థ్యం తగ్గుదల న‌డిచాయి. ఇక ఇన్వెంటరీ పెరుగుదల సంగ‌తి చూస్తే.. 2026లో డీలిస్టింగ్ రేట్లు 5.8శాతం వరకు పెరిగింది. అట్లాంటా వంటి నగరాల్లో 10శాతం పైగా ఉపసంహరణలు, మార్కెట్‌లో గ్రిడ్‌లాక్ తేట తెల్ల‌మైంది. అమెరికా మెట్రోల్లో డీలిస్టింగ్ భౌగోళిక వ్యత్యాసాలు ఎలాంటివో చూస్తే.. గణాంకాలు ఎంతో స్పష్టంగా చూపుతున్నాయి.

అధిక డీలిస్టింగ్ గ‌ల‌ నగరాలు ఎలాంటివంటే, అట్లాంటా- 10.7శాతం, సాన్ జోస్- 9.3శాతం, లాస్ ఏంజెలెస్-7.8శాతం, డల్లాస్- 7.8శాతం, సియాటిల్- 7.7శాతం, ఈ నగరాల్లో గృహ ధరలు స్థానిక ఆదాయ స్థాయిని మించి ఉండటం, కొనుగోలుదారుల బేరసార శక్తి పెరగడం ప్రధాన కారణాలుగా తెలుస్తోంది.

తక్కువ డీలిస్టింగ్ గ‌ల‌ నగరాలు ఎలాంటివంటే, పిట్స్‌బర్గ్- 3.5శాతం, కొలంబస్- 3.6శాతం, చికాగో- 3.6శాతం. ఇవి మరింత అందుబాటులో ఉన్న మార్కెట్లు. ధరలు స్థానిక కొనుగోలుదారుల సామర్థ్యానికి దగ్గరగా ఉన్నాయి.

డీలిస్టింగ్ పెరుగుదలకు ప్రధాన కారణాలు ఎలాంటివో చూస్తే.. అధిక వడ్డీ రేట్లు – కొనుగోలుదారుల సామర్థ్యంపై దెబ్బగా తెలుస్తోంది. పాండమిక్ బూమ్ సమయంతో పోలిస్తే ప్రస్తుతం గృహ రుణాల వడ్డీ రేట్లు దాదాపు రెట్టింపు స్థాయిలో ఉన్నాయి. 6.5-7శాతం వడ్డీ రేట్లు- ఇంటి కొనుగోలును చాలా ఖరీదైన వ్య‌వ‌హారంగా మార్చాయి. అర్హత పొందే కొనుగోలుదారుల సంఖ్య కూడా బాగా తగ్గింది. ధరలపై బేరసారాల‌ శక్తి సైతం బాగా పెరిగింది. దీంతో అమ్మకందారులు ఫ్యాన్సీ రేట్ కి అమ్మలేకపోతున్నారు.

ఇన్వెంటరీ వేగంగా పెరుగుతుండగా, కొనుగోలుదారుల సంఖ్య క్ర‌మంగా తగ్గుతోంది. దీని వల్ల.. మార్కెట్‌లో పోటీ పెరుగుతోంది. ఎక్కువకాలం అమ్మకానికి ఉండే ఇళ్లకు స్టిగ్మా ఏర్పడుతోంది. అమ్మకందారులు ధర తగ్గించడానికి ఇష్టపడక, డీలిస్టింగ్‌ను ఎంచుకుంటున్నారు.

2020–22లో గృహ ధరలు దాదాపు రెట్టింపు అయ్యాయి. ఈ పీక్ రేట్స్ ని చాలా మంది యజమానులు నిజమైన విలువగా భావిస్తున్నారు. కానీ, 2026లో కొనుగోలుదారులు ఆ ధరలను భరించలేరు. ఈ అంచనాల–సామర్థ్యాల మధ్య గ్యాప్ డీలిస్టింగ్‌కు దారితీస్తోంది.

ఇరాన్ ఘర్షణ, ద్రవ్యోల్బణం, టారిఫ్ విధానాలు, ఉద్యోగ భద్రతపై అనిశ్చితి—ఇవి పెద్ద ఆర్థిక నిర్ణయాలను వాయిదా వేయించే అంశాలు.

కొంతమంది అమ్మకందారులు.. లిస్టింగ్ స్టేల్ అవకుండా, ధరలు సవరించడానికి.. చిన్న రీనోవేషన్లు చేయడానికి సీజనల్ డిమాండ్ కోసం, తాత్కాలికంగా డీలిస్టింగ్ చేస్తున్నారు. ఏప్రిల్ 2026లో, ప్రస్తుతం అమ్మకానికి అందుబాటులో ఉన్న మొత్తం గృహాల యాక్టివ్ లిస్టింగ్స్ లో సుమారు 2.5 శాతం తిరిగి అమ్మకానికి పెట్టినవి- అంటే రీలిస్టింగ్స్ అన్న‌మాట‌.

లాక్-ఇన్ ఎఫెక్ట్- మార్కెట్ గ్రిడ్‌లాక్‌కు మూల కారణం.. మహమ్మారి సమయంలో 2.5–3.5శాతం వడ్డీ రేట్లతో రుణాలు తీసుకున్న లక్షలాది అమెరికన్లు ఇప్పుడు 7శాతం రేటుతో కొత్త ఇల్లు కొనలేరు. వారు అదే ధర కలిగిన మరొక ఇల్లు కొనుగోలు చేసినప్పటికీ, వారి నెలవారీ వాయిదాలు దాదాపు రెట్టింపు కావచ్చు...

అమ్మకందారులు మార్కెట్‌లోకి రావడం తగ్గింది. వచ్చిన వారు అధిక ధరలు కోరుతున్నారు. కొనుగోలుదారులు అధిక వడ్డీ రేట్లతో వెనుకంజ వేస్తున్నారు. ఇది ఫ్రోజెన్ మార్కెట్ పరిస్థితిని సృష్టించింది.

ఫెడరల్ రిజర్వ్ వడ్డీ రేట్ల విధానం.. ప్రధాన చర్చ‌నీయాంశం. గృహ అందుబాటు ఎంపిక‌లో ఇది కీలకాంశంగా మారుతోంది. సామాజిక ప్రభావం ఎలాంటిదో చూస్తే.. యువతలో గృహ యాజమాన్యం కల మరింత దూరమవుతోంది. కుటుంబాల మొబిలిటీ తగ్గుతోంది. అద్దె మార్కెట్‌పై ఒత్తిడి పెరుగుతోంది.

ప్రధాన మీడియా సంస్థలు.. డీలిస్టింగ్ పెరుగుదలను మార్కెట్ కుప్ప‌ కూలిపోవడం కాదు, కానీ నిలిచిపోవడం గా వర్ణిస్తున్నాయి. రియల్ ఎస్టేట్ ప్లాట్‌ఫార్ములు కొనుగోలుదారుల బేరసార శక్తి పెరిగిందని హైలైట్ చేస్తున్నాయి.

భవిష్యత్ దిశ. 2026 రెండోార్థంలో ఏమి జరుగుతుంది? ఆర్థిక నిపుణుల అంచనా ఏంట‌ని చూస్తే.. ఫెడరల్ రిజర్వ్ వడ్డీ రేట్లు తగ్గిస్తే, కొంత ఊపిరి పీల్చుకునే అవకాశం క‌లుగుతుంది. కానీ, 2021 తరహా బూమ్ తిరిగి రావడం అసాధ్యంగా భావిస్తున్నారు. గృహ ధరలు అధికంగానే ఉండే అవకాశం ఏర్ప‌డుతోంది. ట్రాన్సాక్షన్లు తక్కువ స్థాయిలోనే కొనసాగవచ్చని అంటున్నారు.

ఓవ‌రాల్ గా చూస్తే.. అమెరికా హౌసింగ్ మార్కెట్ తాత్కాలిక నిలకడ దశలో ప‌రిశీల‌న చేస్తే.. ప్రస్తుతం అమెరికా గృహ మార్కెట్.. పతనం కాదు, బూమ్ కాదు- కానీ, లో-ట్రాన్సాక్షన్ ఈక్విలిబ్రియం దశలో ఉంది. అధిక వడ్డీ రేట్లు, ధరల అంచనాలు, ఇన్వెంటరీ–డిమాండ్ అసమతుల్యత, లాక్-ఇన్ ఎఫెక్ట్.. ఇవన్నీ కలిసి యూఎస్ హౌసింగ్ ఎకోసిస్ట‌మ్ లో ఒక అడుగు కూడా ముందుకు పడని గందరగోళ పరిస్థితిని సూచిస్తోంది. వీట‌న్నిటి వ‌ల్ల అమెరికా హౌసింగ్ రంగం పూర్తిగా స్తంభించిపోయింది.

తృణమూల్‌లో చారిత్రక తిరుగుబాటు సంకేతం ఏంటి?

.